大馬房產路在何方
與區域市場相比，大馬的產業價格相對廉宜，但外資卻缺乏購興，問題症結究竟出在哪兒？是己不如人，還是宣傳不力？
而隨最近產業市場走跌，再加上受外圍動盪格局影響，接下來產業走勢又會如何發展呢？是起抑或是跌？吸引力猶在嗎？應該選擇何時買進？
大馬產業機構（MPI）首席執行員古瑪塔馬林甘分享看法，細看國內產業市場的下一道分水岭，解開我們心中的疑團。
缺少宣傳
外資參與度不高
“我們處於東南亞的策略性位置，為何無法獲得外資的青睞呢？”
古瑪塔馬林甘指出，全球經濟充滿波動，特別是歐美面對債務及經濟衰退危機，令市場焦點轉向亞洲市場，而自2008年全球金融風暴發生後，亞洲市場如香港、中國及新加坡更成為投資者的目光。
“不過，如今投資者卻擔心這些市場爆發產業泡沫，加上中國潛在經濟放緩，因而轉向其他亞洲市場，包括大馬。”
他強調，大馬產業市場擁有龐大潛能，歸功於擁有足夠的透明度及基建設施，且發展商信譽品牌及營運記錄良好，但目前外資的參與度僅佔住宅市場的2%。
“在外資的眼中，大馬仍是滲透率較低的市場，落後於區域的香港、新加坡及印尼等，但我們期望未來可提高至5%。”
當務之急
樹立大馬特徵
古瑪塔馬林甘點出，外資參與度不高，主要在於沒有獲得良好的宣傳，外資對大馬的認知一知半解，為此當務之急是為大馬樹立一定的“特徵”，讓外界重新認識大馬。
“問題不在於外界的評價是正面或負面，而是完全沒有概念。如果你說你的蘋果品牌是來自澳洲，那你首選須促銷澳洲，之後才是蘋果品牌本身，因為國家品牌可以給人一種安全感。”
他補充，對於產業市場，情況也是一樣的，當外界對大馬有深入瞭解後，就對大馬產業感到眼前一亮。
“為此，大馬產業機構扮演著重要角色，到海外推廣大馬及國內的產業，不過必須沿用對的策略，不能說隨便放一些布城或依斯干達特區的照片，因為這根本無法表現大馬的身份所在。”
他透露，該機構計劃今年帶領國內著名發展商及一些機構到香港參與產業展，在那兒建立‘大馬館’，並將國內的發展商帶到當地，推廣大馬產業的魅力。
“我們花了不少錢在海外宣傳大馬的產業，但我們認為是值得的，我們需要與區域市場較勁，包括台灣、新加坡、日本及香港等。”
金融服務表現遜色
同時，古瑪塔馬林甘提到，大馬金融服務領域表現遜色，落後於新加坡及香港，失去本身的競爭優勢，也導致無法吸引金融業者前來大馬建立大本營。
“雖然資訊科技企業大量流進大馬，但僅屬次等水平，因為一流的企業選擇流進新加坡等市場，導致租金停留在現有水平，產業增值不大，這也是為何市中心的產業無法突破重圍的原因。”
“市場的一些產業本可跳升至每平方呎1千500令吉，不過卻一直無法顯著增值，仍停留在1千100至1千200令吉。”
捷運計劃開跑料吸資
他認為大馬政治局勢穩定，加上沒有受到天災如地震及海嘯影響，國內產業理應取得更高增值。若政府真的可以在明年執行經濟轉型方案中的各項工程，且捷運計劃準時開跑，相信可為大馬引進更多投資活動。
“吸引外國專才前來，營造更蓬勃的投資市場，且外國專才流入也將提昇國內辦公產業的出租率。”
他說，與其鼓勵外資置業，其實倒不如吸引外資流進，讓他們參與國內的建築活動，避免與國人爭相購買中檔產業。
“我們不會銷售100萬令吉以下產業，也不會鼓勵發展商在海外宣傳便宜的產業，而影響國內產業市場。”
周期縮減
明年房價料放緩
古瑪塔馬林甘表示，與過去相比，如今產業周期越來越短暫，過去是5年好，兩年壞；如今卻是兩年好，兩年壞。而經過過去兩年的蓬勃期後，加上受到經濟轉弱影響預，計明年產業市場將放緩，暫時“喘一口氣”。
“除了大馬，區域國家的產業市場也同樣趨軟，以中國的二線城市而言，以往新產業推介可迅速達到超過90%認購率，不過如今卻僅將近50%，可見產業市場已顯著回軟。”
不過，他深信本地發展商可應對各種低潮期，譬如在經濟造好的兩年內，發展商建造後銷售出去，並在市道轉差的另兩年則積極轉交房子給買家，準備下一輪的推介計劃。
古瑪塔馬林甘認為，無論任何時候，產業市場必定呈供過於求的現象，但必須強調的是，大城市的產業供應肯定會低於需求，如巴生河流域、檳城及新山，歸功於來自全國各地的年輕人口不斷遷入大城市，以追求更好的工作機會及生活素質。
“基本上，一個國家的首府及週邊地區應該要佔全國人口的30%，若依此計，巴生河流域的人口應達近900萬人，但目前僅有560萬人。”
他說，聰明的發展商會持續收購策略性地庫，以應付大都會的龐大需求，而發展商並不一定要在市區尋求地庫，其實任何一個據點都有其價值。以巴生河流域而言，人口分佈相當多元化，只要有一定的人口，就會在該地區建造商場。
“所以往往可以看到，城外的商場的生意甚至比市中心的商場更為出色。”
他指出，人口年輕化也對產業市場帶來激勵作用，惟發展商最重要的是為市場帶來正確的“產品”，因為現代人的居住形態已有所不同。
“剛出社會的新鮮人會先挑選較小的單位，當擁有更好的經濟條件後，以‘小屋換大屋’的方式購買另一項產業，從公寓再到有地產業。”
人生有3次換屋機會
古瑪塔馬林甘說：“我時常對年輕人說，先買你可以承擔的產業，當你擁有更大的資本後，再考慮換房子。我也認為一生人當中，應該擁有3次換房的機會，當中每隔15年。而在年邁時，兒女已長大了，則可考慮由大房換成為小房。”
他不諱言，在下滑週期購買產業或可省下5至10%資本，但卻未必能買到“稱心如意”的房子。
“房價肯定會在你購買後的5年下跌，不會在你購買的時候顯得便宜，但置業應該以長遠目標為出發點。”
他提醒，產業升值主要是因為地庫價值，而建築物本身的價值其實是會隨著時間流逝而走跌。在大馬，地段僅佔產業價值的15%，最多也不超過20%，不過在新加坡，卻高達70%，所以當地政府力阻地庫價值滑落。
“除了新加坡，香港政府也非常關注土地價值，確保每年增值5%至10%。”
成本高企
屋價難大落
古瑪塔馬林甘不認為產業價格會大幅下滑，主要是因為建築成本“有起無落”，原料價格持續處於上漲趨勢，唯一“有起有落”的是地庫價值，取決於一個國家的局勢及經濟是否穩定。
“現代人的品味已有所改變，因此建築成本也相應提高。”
針對高檔產業的走勢，他說：“很難說高檔產業的前景如何，不過可以看到的是產業計劃仍進行中，同時包括城鎮計劃及休閒領域走勢蓬勃。”
不過，他指出，之前發展商爭相湧往高檔市場，如今卻重返中檔市場，歸功於政府提供這方面的獎掖。
商業產業方面，古瑪塔馬林甘相信未來市場會更著重在擁有多媒體（MSC）及綠色指數建築（GBI）指標的產業，否則很難一較高下。
“若兩項產業的價格相同，一項擁有綠色建築地位，一項卻沒有，那當然是前者比較吃香。”
在現有政策下，一旦獲鑑定享有“綠色”地位，建築業者可豁免20%稅務，而且目前在進行承建工程的50多項大廈，也獲鑑定擁有“綠色”地位。
產業投機不嚴重
“本地產業市場的投機活動並不顯著，為何大家老是指投機活動破壞市場呢？”
古瑪塔馬林甘表示，在國內產業市場，投資者必須秉持長期性投資策略，即要經過一個週期才能取得產業增值，大約是5至7年，“我時常告訴外資，如果你要投機，請到香港或新加坡，大馬並不那麼容易投機。”
他認為政府將首兩年脫售產業的產業盈利稅（RPGT）從5%倍增至10%，是因為擔心產業市場過熱，甚至產業泡沫，不過他相信此措施對市場的影響不大，投資者為了逃過較高的RPGT，而選擇在兩年後才脫售產業。
“對於富裕人士而言，若產業轉手可捎來更高的回酬，他們也不介意支付這筆稅務。”
他補充，發展商也未必能在兩年內將所有單位在兩年內脫售出去，這裡並不像印度或中國，通常僅銷售50%，甚至高達70%，而另30%則是屬於土著保留單位。
“所以，大馬的發展商擁有更長的週期，一般上發展商的銷售只有40%，一旦達到60%，他們已可以開始展開承建計劃。”
“我知道最近一些發展商進行產業推介活動時，只賣出10%至20%單位，發展商寧願退錢給買主，擱置推介計劃及調整產業設計，直到市況轉佳。”
發展商適應力強
古瑪塔馬林甘強調，現今的發展商擁有超強適應力，改變策略，購買較小塊地庫，少過100英畝，但很少發展商會購買3至5千公頃，避免展開城鎮計劃，因為當中涉及龐大成本，且耗費很長時間才能攫取回酬。
“不要忘記，大馬的人口不多，只有2千800萬人，當中的1千700萬人已居住在屬於本身的家，另600至700萬人是在鄉村地區，僅剩下400萬至500萬年輕人口，可見市場不大。”
他說，大馬人口少，基建設備龐大，以技術面而言，其實是可以容納5千萬人口，而南部的依斯干達經濟特區佔地2萬7千英畝，但只有2萬7千人，所以面對的挑戰是如何把人口帶進該特區。
“可喜的是，目前UEM集團正積極承建及發展大型商場及樂高城（Lego Land）等，吸引人口遷入當地，雖然最終人口會提昇，但將耗上一段時間，因為現有人口不大，加上人民的生育率不高。
預算案助推動高檔產業
古瑪塔馬林甘對政府在2012年財政預算案中的多項宣佈表示讚揚，包括吉隆坡金融特區計劃有望吸引更多外資流入國內，協助推動高檔產業的發展。政府建議讓在金融特區的建築商享有70%稅務豁免。
“這是非常重要的一步，而且這也是10年前迪拜所採取得策略及營運模式，不過後來因過度發展，連沙漠地帶也開發，而陷入危機。”
他補充，這是開啟金融特區重要的步伐，為進駐大馬的企業提供稅務優惠。
同時，他也對政府為一個大馬發展機構（1MDB）提供稅務獎掖，吸引外資流入，而表示欣慰。
對於政府在預算案中宣佈將“我的第一間房屋計劃”的房價頂限從22萬令吉提高至40萬令吉的措施，古瑪塔馬林甘相信這可惠及更多低收入市民，特別是在城市地區。
“不過，為了防止不必要的投機行為，政府應該列明屋主不能在10年內轉售房子，否則須支付當中的100%賺利。”
總結：儘管大馬產業市場已稍微“退燒”，不過近期歐債危機略見曙光，整體局勢開始回穩，將有助於支撐產業價格。
國內房價雖較區域市場來得低，但未能與國人的收入成正比，因此政府也須祭出更多有效措施，以達到居者有其屋的目標。
